Gebreken aan woning geven huurder geen vrijbrief om huur niet te betalen

De kantonrechter in Tilburg oordeelde onlangs in een huurgeschil dat de huurder van een woning met ernstige gebreken recht had op een forse huurverlaging.

Tegelijkertijd betekent dat niet dat een huurder uit eigen beweging mag besluiten om helemaal geen huur meer te betalen. De rechter vond dat de huurovereenkomst met de huurder ontbonden mocht worden, omdat hij een grote betalingsachterstand had opgebouwd.

De zaak draaide om een huurwoning waar maandelijks 698 euro huur voor moest worden betaald. De huurder huurt de woning sinds september 2023, maar stopt vanaf februari 2025 met het betalen van de huur. Dit omdat de woning volgens hem diverse gebreken vertoond. Vooral de verwarming zou niet goed functioneren: de capaciteit zou 's avonds afnemen en de temperatuur in de woning schommelde sterk. Daarnaast klaagde de huurder onder meer over schimmel, scheuren, een slecht functionerend toilet en problemen in de keuken. De verhuurder betwist de klachten van de huurder en geeft aan dat meerdere pogingen zijn gedaan om de verwarming te onderzoeken en te herstellen. Toch vindt de kantonrechter dat de verwarming inderdaad niet naar behoren functioneert. De huurder heeft zijn klachten hierover voldoende onderbouwd. Maar voor de andere gebreken heeft hij niet voldoende bewijs geleverd. Deze worden daarom niet meegewogen door de rechter.

De problemen met de verwarming zijn volgens de rechter ernstig genoeg om een tijdelijke huurprijsvermindering te rechtvaardigen. De kantonrechter verlaagt de kale huur daarom tijdelijk met 60 procent. Die verlaging gaat echter niet in per februari 2025, toen de huurder stopte met betalen. Omdat de man te lang heeft gewacht met het instellen van zijn vordering, kan hij pas vanaf 24 juni 2025 aanspraak maken op de lagere huur.

Wat ook meespeelt in deze zaak is dat partijen een all-in huurprijs hebben afgesproken. Daardoor moet de rechter eerst bepalen welk deel van de 698 euro als kale huur geldt en welk deel als voorschot voor servicekosten. De kale huur wordt uiteindelijk vastgesteld op 383,90 euro en het voorschot voor servicekosten op 174,50 euro. Na toepassing van de huurprijsvermindering blijft vanaf 24 juni 2025 een maandelijkse betalingsverplichting van 328,06 euro over voor de huurder. Maar ondanks deze verlaging blijft een forse huurachterstand over. Tot en met mei 2026 gaat het om ruim  7.000,- euro. Bovendien heeft de huurder op dat moment al zestien maanden lang geen huur betaald.

De rechter beslist daarom dat de huurovereenkomst mag worden ontbonden en de huurder de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis moet verlaten. Daarnaast moet hij ook de resterende huurachterstand betalen.

Deze uitspraak vormt hiermee een belangrijke les voor huurders én verhuurders. Een gebrek aan de huurwoning kan voor een huurder reden zijn om een deel van de huurbetaling op te schorten of huurprijsvermindering te verlangen. Maar zo’n reactie van een huurder moet wel in verhouding staan tot de ernst van het gebrek. Meer dan een jaar helemaal geen huur betalen gaat volgens de kantonrechter veel te ver.

De uitspraak laat tegelijkertijd zien dat verhuurders klachten over gebreken serieus moeten nemen en voortvarend moeten aanpakken. Doen zij dit onvoldoende, dan kan een huurder wel degelijk recht hebben op een aanzienlijke huurverlaging.

Meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met RechtNet Advocaten via [email protected] of bel naar 073-6154311.